Liebe Leserinnen und Leser,
China besitzt ein gewaltiges Immobilienproblem, das zwangsläufig an den Finanzmarkt Wirkung zeigen wird. Die Immobilienwirtschaft ist einer der wichtigsten Industriezweige Chinas (30%-Anteil am Bruttoinlandsprodukt). Ohne Immobilienwachstum geht das gesamte China-Wachstum in die Knie. Der Immobilienmarkt ist eine riesige Finanzblase, weil die Regierung den Markt manipuliert. Eben diese Verzerrung des Immobilienmarktes könnte zur „Finanz-Atombombe“ werden.
65 Millionen Wohnungen stehen leer
Schon seit mehreren Jahren berichten Journalisten über den Missstand in der chinesischen Immobilien-Wirtschaft. Das ist also nichts Neues. Man geht davon aus, dass 20 % der chinesischen Wohnungen leer stehen. Das sollen hochgerechnet 65 Millionen Wohnungen sein. Daraus sind Geisterstädte entstanden. Den Begriff „Geisterstadt“ verwendet man ja öfter in den USA. In diesem Fall handelt es sich allerdings um ehemals bewohnte Immobilien. Sie wurden lediglich durch eine persönliche Entscheidung der Bevölkerung verlassen.
In China reden wir von Neuwohnungen mit geringer Nachfrage, so dass eine Vermietung nicht möglich ist. Besonders in den Randgebieten um Shanghai und Peking findet man diese Geisterstädte. Bereits im Jahre 2013 berichtete das Nachrichtenmagazin CBS über die Geisterstädte und das zeigt, dass es sich nicht um ein neues Phänomen handelt.
Neu ist viel mehr die finanzielle Auswirkung die jetzt bei den Immobilienunternehmen angekommen ist. An erster Stelle steht Evergrande.
Bild: Wochen-Chart der Evergrande-Aktie – Die Aktie ist ein Penny-Stock geworden.
China setzt auf die Ausweitung der Immobilienblase
China besitzt eine große wirtschaftliche Abhängigkeit vom Immobiliensektor. Die Regierung verpachtet die Grundstücke an Immobilienunternehmen und diese bauen nach Vorgabe ihre Gebäude. Die Pachteinnahmen sind eine wichtige Ertragsquelle für den Staat. Deshalb besitzt die chinesische Regierung ein Interesse an der fortgesetzten Verpachtung und Misswirtschaft.
Die Wohnungen stehen dauerhaft leer und es wird deutlich, dass es sich um Fehlinvestitionen handelt. Das Bauspektakel läuft indessen stetig weiter. Jedes Jahr werden in China weitere 15 Millionen neue Wohnungen per Planwirtschaft gebaut und man muss auch hier die zukünftige Nachfrage bezweifeln.
Der Pleitegeier schreit schon
Evergrande ist die zweitgrößte Immobilienfirma in China. Sie hat mehr als 1300 Bauprojekte in 280 Städten umgesetzt. Man berichtet, dass Evergrande inzwischen 300 Milliarden USD Schulden besitzt. Wenn die Zahlen stimmen, dann wäre Evergrande das am höchsten verschuldete Unternehmen der Welt. Umgerechnet hält Evergrande 1,6 Millionen unvermietete Wohnungen in der Bilanz. Die mangelnde Nachfrage beschert dem Unternehmen jetzt einen Liquiditätsengpass.
Man muss die Frage stellen, ob nur Evergrande ein Liquiditätsproblem besitzt? Viel wahrscheinlicher ist doch, dass auch andere Immobilienunternehmen betroffen sind. Eng verknüpft sind dann auch die Banken, denn sie finanzieren das Bauspektakel.
Die chinesische Regierung reagiert
Eine Abwärtsspirale hinsichtlich der Immobilienpreise hätte schon längst Wirkung zeigen müssen. Wer in einer Marktwirtschaft eine Immobilie nicht bewirtschaften kann, wird gezwungen zu verkaufen – nicht selten unter den Entstehungskosten. Hier kommt wieder die chinesische Regierung ins Spiel, denn sie verhindert momentan den Verkauf der Immobilien.
Um eine Immobilie zu verkaufen, muss man nämlich von der chinesischen Regierung ein Verkaufszertifikat beantragen. Das Zertifikat erhält der Immobilienbesitzer, wenn er die Immobilie eine bestimmte Anzahl von Jahren besessen hat und wenn der Verkaufspreis nicht zu niedrig ist. Diese beiden Voraussetzungen für den Immobilienverkauf sind schwere Eingriffe in die Angebots- und Nachfragestruktur des Marktes.
Das passt nicht zu einem funktionierenden Markt und es vergrößert immer weiter das Crash-Risiko. Die chinesische Regierung glaubt, eine Verkaufswelle aufhalten zu können. Und auch die westliche Finanzwelt geht bisher davon aus, dass die Regierungseingriffe einen Crash vermeiden werden. Gewünscht wäre eine „kontrollierte Explosion“. Das scheint ein dummer Trugschluss zu sein, denn je länger die Marktbereinigung verhindert wird, desto größer wird die Finanzbombe.
In China kann jedes Immobilien-Unternehmen eine Kettenreaktion auslösen
Nicht wenige Analysten sprechen vom Risiko, dass Evergrande mit einer Pleite eine Kettenreaktion auslösen könnte. Die Vermutung ist sogar sehr wahrscheinlich, denn nicht nur Evergrande hat Finanzprobleme, sondern die ganze Immobilien-Wirtschaft hat den “Planwirtschaft-Virus”.
Bild: Wochen-Chart des Hang Seng Enterprises – Der chin. Aktienmarkt profitiert nicht vom weltweiten Aufwärtstrend
Die Eingriffe Chinas bringen nur eine scheinbare Lösung. Die Unterdrückung der Immobilienverkäufe mindert die Finanzkraft der Immobilienbesitzer. Das bedeutet, eine große Anzahl von Immobilienbesitzern ist bereits zahlungsunfähig. Diese Pleiten sind in keiner Statistik aufgeführt und man kann nur über deren Anzahl spekulieren.
Tatsache ist, noch nie konnten Politiker eine Finanzblase jeglicher Art steuern bzw. langfristig unterdrücken. Und wer seine Probleme nicht löst, macht sie langfristig noch größer…
Fazit:
Solange Chinas-Immobilienproblem nicht gelöst wird, kann man keine ernsthafte Kauf-Empfehlung zu irgendeiner China-Aktie abgeben. Bei einem wirtschaftlichen Zusammenbruch sind immer auch die finanzierenden Banken betroffen und das trifft dann auch Unternehmen außerhalb der Immobilienbranche.
Grandiose Trades wünscht Ihnen
Christian Lukas
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